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不動産の相続編 Q&A

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    不動産についてはいろいろな「価額」がある
    不動産、特に土地に関しては、「一物四価」と言われ、次のような価額の種類があります。そのため、遺産分割の話し合いの前提として相続人間でどのように算定するかについてしばしば問題になります。

    実勢価格(時価)

    不動産の取引市場において成立している現実の価格。②公示価格を取引の目安にすることが多いですが、売り手や買い手の事情、その土地自体の個別的な事情等によりバラつきがあります。一般的には、不動産会社が行う「査定」は時価にあたります。

    公示価格(公示地価)

    地価公示法に基づき、国土交通省(土地鑑定委員会)が所管する価額。不動産鑑定士等が標準地につき鑑定評価を行い、公共事業の用地取得の際に算定基準となるものです。

    路線価(⇒相続税評価額)

    相続税法に基づき、国税庁が所管する価額。②公示価格のおおむね「8割」であり、相続税や贈与税の算定基準になるものです。誤解されがちですが、相続税等の算定の際使用されるだけであり、相続人間の話し合いで、この価額をもとに遺産分割協議を行わなければならないというわけではありません。

    固定資産評価額

    地方税法に基づき、地方公共団体が所管する価額。②公示価格のおおむね「7割」であり、固定資産税や登録免許税の算定基準となるものです。

    遺産分割協議において、「実勢価格(時価)」をもとに話し合いを進めることが原則ですが、どのように評価するのかは相続人の自由になります。特に、アパートや駐車場として他人に貸しており、今後収益を生み出すであろう「収益物件」については、その評価を巡って争点になりやすいのが実情です。争点となってしまった場合には、鑑定費用が発生してしまいますが、「不動産鑑定士」という専門家に鑑定を依頼するのも有効な方法でしょう。

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    “相続した”不動産を売却する場合ならではの注意点
    「亡父から実家の土地と古い家屋を相続したはいいが、自分には新築したマイホームがあるし、子どももまだ小さいのでしばらくは住む予定がない。木造の建物は古くて倒壊する危険性や不審火も怖い。建物を取り壊して更地にしたとしても、固定資産税が年々かかるし、いっそのこと売却したい。」(持家のある相続人Aさん)

    「相続税の支払い期限が迫っている。想定していたより納税額が多くなりそうなので、相続した不動産の一部を売却し、納税資金に充てたい。」(地主の父を持つ相続人Bさん)

    不動産を相続すると、このように考えられるお客様が多数いらっしゃいます。それでは、不動産を相続で承継した相続人が売却する場合、所有者自身が購入した不動産を売却する通常の場合と比べて、どのような点に気を付けるべきなのでしょうか。

    POINT 1

    不動産を売却する前提として、まずは不動産名義の相続人への変更が必要。
    ⇒所有者であった故人が生前に売買契約を完了させていたが、引き渡し前に亡くなったという特殊なケースを除き、相続開始後に売却活動を進めるのであれば、売却の前提として相続人へ名義を変更しなくてはなりません。具体的には、故人が遺言書を残しておらず、相続人が複数いるのであれば、「遺産分割協議書」を作成することが必要になります。この「遺産分割協議」が前提となっているがために、この段階で相続人間の話し合いがうまくいかないとなると、売却活動を進めることができません。つまり、売却をスムーズに進めるためには、遺産分割協議をスムーズに進めることが重要になってくるのです。

    POINT 2

    相続税申告の義務がある場合には、「小規模宅地等の特例」の要件に注意。
    ⇒「小規模宅地等の特例」(http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm:国税庁HP)とは、ざっくり説明しますと、「一定の要件を満たすことで、不動産の評価を大きく下げて申告することができるという優遇措置」のことです。この「一定の要件」には、「相続税の申告期限(被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内))まで、不動産を所有し続けること」という“所有要件”が必要となる場合があります。そのため、このような注意すべきケースで何も考えずに売り急いでしまうと、この特例が使えないこととなり、相続税の負担が増えることにもなりかねません。なお、不動産を売却して利益が生じた場合には、「譲渡所得税」という税金もかかり、不動産を売却した翌年に確定申告をしなくてはなりません。この譲渡所得税の確定申告の際においても、支払った相続税額を「取得費」として加算し、課税対象額を圧縮することができるという「取得費加算の特例」(http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3267.htm:国税庁HP)という優遇措置があります。この優遇措置にも、「相続税の申告期限の翌日以後3年以内」といった要件があるため、のんびりしていると優遇が受けられなくなることもあり、注意が必要です。いずれにせよ、このような知識を有する“相続に強い”不動産会社を選ぶことが最大の予防策と言えるのではないでしょうか。

    POINT 3

    不動産の現況を適切に調査することが必要。
    ⇒自らが所有する不動産を売却する場合に比べて、“相続した”不動産の売却の際には、不動産の現況について適切に把握していない場合が多くあります。たとえば、数十年前に購入した時の物件資料が何も残っていない場合や故人と長年離れて暮らしていた場合などは、隣地所有者との関係性など個別性が強い事項は把握するのが困難といえます。このような“相続”という特殊性をしっかりと認識し、土地の境界確定作業(測量)や売却活動に際しての近隣への気配り等も行える不動産会社を選ぶことが大切なポイントになります。

    以上のように、“相続した”不動産の売却に際しては、通常の売却と異なり、注意すべき点が多くあります。不動産会社を選ぶ際には“相続”に関してのフォロー体制が整っているのかということも確認するとよいでしょう。当社では、遺産整理を行う専門家と業務提携することで、相続に関して全面的にフォローできる体制を構築しております。相続した不動産の売却についても、安心してご相談いただけます。

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    “収益不動産”の相続は特に難しい
    故人がアパート等や駐車場を保有していた場合、その不動産を巡って、相続する際に相続人の間で問題になることが多くあります。なぜ問題になりやすいのでしょうか。その理由として、下記のような理由が挙げられます。

    (1) 「収益」をどう捉えるか難しい。
    ⇒アパート等や駐車場の場合は、原則として不動産の所有権を承継すると、そのまま家賃収入や地代収入についても相続することになります。収益が著しく低い場合はともかくとして、その「収益」をどのように捉え、不動産の価値を考えるべきかという問題があります。

    (2) 「借金の返済」が伴うケースが多い。
    ⇒駐車場の場合はそう多くはないですが、アパート等の場合は、建築資金のお借り入れが残っており、アパート等とその敷地の両方に抵当権などの「担保権」が付いているケースが多くあります。そのような場合は、「収益」のほかに、「借金の返済」も考慮しなければいけないため、価値の判断を難しくするのです。

    (3) 収益性を維持・上昇させるためには、不動産運用のノウハウが必要となる。
    ⇒相続した時点での「収益性」が今後もずっとそのまま継続し、又は上昇させることができるかについては、人口がどんどん減少していく日本においては、承継した相続人の「ノウハウ」によるところが大きいのではないでしょうか。そのため、「収益性が今後どうなるか」についても考慮が必要となります。

    (4) 「管理コスト」や、貸主としての責任が伴う。
    ⇒アパート等の場合は、家賃収入を得ることができる反面、貸主としての責任が生じます。何か設備に不具合が生じた場合には、修繕をしなくてはなりませんし、居住者同士のトラブルやクレームによる精神的なストレスを覚悟しなくてはなりません。このような対応をすべて不動産会社にまかせることもできますが、その場合は、「管理コスト」がかかり、収益性の低下につながります。

    このように、「収益性を適切に判断すること」が収益不動産を相続する場合の注意点になります。不動産鑑定士による「鑑定評価」を行ったうえ、相続人間でしっかりと話し合うことが大切です。当社でも、不動産鑑定士をご紹介させて頂くことができますので、お気軽にお問合せください。

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    不動産の名義が先代名義のままとなっている場合の進め方
    「亡父が代々承継してきた実家の土地を相続し、売却しようと不動産の登記簿謄本を取り寄せたら、曾祖父の名義のままだった。」
    このようなケースをよく耳にします。そもそも不動産の登記名義を変更するかどうかについては、所有者の自由であり、固定資産税さえしっかりと払っていれば、登記申請をしないことでなにか罰則があるわけではありません。そのため、実際の所有者(例:亡父)と、登記記録上の所有者(例:曾祖父)が異なることは、よくあります。しかしながら、前述の通り、不動産を売却する前提として、相続人への名義変更が必要となることに変わりなく、困難を極めることが多いのもまた実情です。

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    このようなケースでは、次のように手続きを進めます。

    (1) まずは亡父Dについて、「出生まで遡る一連の戸籍」を役所に請求し、亡祖父B及び亡曾祖父Aの死亡の年月日を調べます。

    (2) 亡祖父B及び亡曾祖父Aの死亡した日が、昭和22年5月2日以前である場合は、旧民法(通称:明治民法)が適用されるため、「家督相続」として、「長男」等の1名のみが承継している可能性が高いため、戸籍の中に「家督相続」の文言がないかを確認します。

    (3) 例えば亡曾祖父Aについて「家督相続」が確認できた場合は、その戸籍のみで亡曾祖父A名義を亡祖父B名義に変更することが可能になります。この場合はそれほど問題ではありません。

    (4) 一方、亡祖父Bについて昭和22年5月2日以降の死亡である場合は、現行民法が適用されるため、亡祖父Bの書いた遺言書が無い場合は、亡祖父Bの相続人全員での「遺産分割協議」が必要となります。つまり、“亡祖父Bの相続について、叔父Eとの話し合いの結果、相続人である亡父Dが所有権を承継した”という事実を用意する必要があります。この場合に、既に叔父Eが死亡しているケースでは、遺産分割協議者たる地位を叔父Eの相続人である妻や子ども達が承継するため、その方達の協力までも必要となります。

    (5) 以上の(1)から(4)までの手続きを完了させた後、「亡父D名義」と名義を変更することができます。その後、ようやく亡父Dの書いた遺言書ないしは亡父Dの相続人全員の遺産分割協議内容にしたがって、亡父Dの相続手続きへと進めることが可能になります。

    このように、曾祖父名義の不動産を売却するには、思わぬ親族の協力を得る必要が生じ、売却に至るまで時間を要するのが通常といえるでしょう。当会社では、このような物件に関しましても、相続の専門家をご紹介し、できるかぎりスムーズに進むように支援させて頂いております。まずはお気軽にお問合せ頂き、無料相談をご利用ください。

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    「自宅」しかない場合の遺産分割は難しい
    自宅の不動産(土地及び家屋)の他に、預貯金債権や有価証券などの財産がたくさんある場合は、「自宅は妻、その他の預貯金債権は長男、有価証券は長女…」といった遺産の分け方が可能です。しかしながら、「自宅しか財産がない」という相続において、相続人全員が相続権を主張する場合は、どのような分割方法にするとよいでしょうか。
    遺産分割は個別的な事情が強いため、一概には判断できませんが、おおむね次に記載する判断基準で分割方法をすすめるとよいでしょう。

    【フローチャート(※あくまで判断の一例になります。)】

    遺産分割_自宅

    【遺産分割方法の説明】

    パターン1 「売却して相続」

    自宅不動産を相続人全員で相続し、全員が売主となって不動産を売却し、売却代金を取得する方法です。一般的に、市場価値が著しく低い不動産においては、望ましくないケースがあります。

    パターン2 「共有名義で相続」

    自宅不動産の名義を「妻2分の1」「長男4分の1」「長女4分の1」と変更する遺産分割方法です。一般的に、親子間の共有名義に比べて、兄弟間での共有名義は、権利関係が複雑になりがちであり、後に兄弟間で争いに発展しやすいため、注意が必要です。

    パターン3 「代償金を支払う」

    自宅に住み続けたい相続人が不動産を単独で相続し、他の相続人へ「代償金」を支払うことで解決する方法です。「代償金」をいくらと設定するかで話し合いを詰めていく必要はありますが、他のパターンに比べて、決着も早く、問題も少ない方法になります。

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